洛杉矶買房須知

中國人美國買房必須考慮5大風險

第一:購置不動産的資金很難處理。對于個人投資者來說,從中國搞幾十萬的美元離境,絕非是一件輕而易舉之事,相關部門肯定會對資金來源和使用狀況進行調查。雖然某些人可以運用地下渠道把資金轉移出去,但是風險還是很大的。

第二:中國的土地出讓金在購買時是一次性支付,而美國則是分期支付,就是通常所說的地稅,一般會占到房子的20%,每月按期支付。每月的地稅並非固定不變,它會根據GDP增長和房屋資産價格的增長而不斷增加。

第三:俗話說的好“一朝被蛇咬,三年怕草繩”。次貸危機發生之後,無論是購買土地還是二手房,美國均要求一次性交付大量頭款。這樣的規定,無形中阻止了中國市民“用房租抵月供”的美夢。

第四:承擔美國房價繼續下跌的風險。截止到今天,美國的房價確實下降了不少,但是誰能保證房價已經見底。美國的經濟如今正遭遇百年不遇的經濟危機,房地産行業損失最爲慘重,地産業重現繁榮是一個艱巨無比的任務。因此對于中國的投資者來說,必須做好長期持有的准備,期望在短期內套現實在是一個美麗的肥皂泡。

在美買房的注意事項

a). 貸款困難

外國人在美國貸款買房子有一定的難度,因爲美國能數得出來的大銀行中基本上都不提供外國人貸款購房服務。據業內人士透露,目前只有彙豐銀行能提供外國客人60%的貸款去購買美國房産,但這對象只限于他們在美國國外有6萬美元或在美國國內有10萬美元以上存款的VIP客人。其次,偶爾會有一兩間中小型銀行提供類似服務,但是這一類的貸款利息都會偏高,現在大概在年利率6.125%到6.5%之間(30年期),貸款總額不超過房屋市值的60%,而且有地區上的限制。而現在美國當地可以按報稅查收入的貸款固定年利率在5%到5.25%之間(30年期)

b). 繳納費用

在美國購房,選擇的城市不同,所要交納的地稅也有很大的差別。譬如大洛杉矶地區,基本上每年按交易價的0.0125% 來收取地稅。地稅主要是以交易價來衡量,如果成交價不正常,遠遠低于市場價的話,就按政府估價師的重新估價爲准。一棟70萬美元的房子,每月大概要交納700美元的地稅,政府一年分兩次收取。而一些偏遠的新區,會有發展商把開發排汙、修路的費用攤分到每家每戶按15年或者20年的期限償還,這樣算起來,有些住戶就得按0.018%~0.022%的比例來付稅。

不過在交定金到公證行之前,弄清楚每年要交納的費用仍然是購房的一個關鍵。在七八年前房價以每月10%~20%的幅度上升的時候,政府所收的地稅只是按每年最多3%左右的速度遞增。當然,在經曆過去一兩年的房價下滑後,政府現在正對所有的房産作重新估價,調整地稅。

成交後要注意的事項也不少。在美國,只要能有居留權的人就會有一個社會安全號,通過這個號碼和名字,有關部門可以馬上查出一個人的信用度,所以在選擇租客的時候審核申請人的信用度是不可忽略的。

在美國,房東不但要負責房産的維護和維修,甚至垃圾費、水費、小區的物業管理費……基本上都得房東負責。隨著近年來“甩手房東”的增多,一些按租金8%~10%收取管理費的小型物業管理公司也應運而生。

c). 投資方向:人口密集區房産升值空間大

在金融海嘯發生後,一些跌幅較大,卻又人口稠密的地方成爲投資客的新寵。譬如一些在離洛杉矶市中心半個小時到一個小時高速公路車程的地方,一些銀行回收屋在兩三年前市值達40萬美元左右,而現在銀行只以10萬~15萬美元推上市場。這類房子的月租達1300 到1400美元。如果按現在30年固定利息5.25% 來算,一個20萬美元的貸款月供才1104美元,加上地稅、房屋火險在內,也不過是1400美元/月左右,這一類房産在未來有很大的上升空間。而且收租的單位公寓,辦公樓,都是非常有潛力的投資對象。

什麽樣的房産值得投資

美國新開放區有很大升值空間

如果想選擇有潛在價值、升值比例大的房屋作爲投資,可以考慮美國一些新區。這些新區就像天津的濱海新區一樣,是政府新開發的,由于城市具有發展空間,所以其房屋的潛在升值空間也比較大。除此之外,連接城市和城市之間的新區如果有好房型也可以考慮購買。

在美國加州購房須知
1 洛杉矶地理位置分析
a、洛杉矶市
b、洛杉矶縣
c、大洛杉矶地區----洛杉矶縣,橙縣,聖巴蒂諾縣,河邊縣,聖地亞哥縣
d、華人集中區:洛杉矶縣:洛杉矶市-中國城,蒙特利爾公園市,阿罕布拉市,聖輒掍哄A柔斯密市,天普市,埃爾蒙蒂市,阿凱迪亞市,帕薩蒂納市,聖馬力諾市,哈崗市,羅蘭崗市,鑽石吧市,核桃市,西科文那市,奇諾崗市,喜瑞都市,托倫斯市。橙縣:爾灣市,安納罕穆市

2 美國房屋分類及産權內容獨立屋-SFR 城市屋-TH 公寓-CD 不動産産權含義: 永久,可繼承,可抵押,可轉讓。産         權包括: 土地; 土地上一切與土地固定在一起東西(房子,植物等); 與房子固定在一起的東                   西(燈,窗飾等);土地上層的天空

3 影響房屋價格的幾大類因素

a、類型 Type : 獨立屋,城市屋,公寓

b、城市 City :包括區,位置( location, location, location)
c、年 Year :
d、臥室 Bedroom :幾個
e、衛生間 Bathroom : 幾個
f、使用面積 Living Space : 1000 SF(平方英尺)=90m2
g、土地面積 Lot space
h、其他: 客廳living room 院子yard 起居室family room 遊泳池pool 廚房kitchen 車庫garage 曙Udinning 壁爐fireplace

4 購房過程中及過戶之後所發生的費用

通常由買方支付的主要費用:

(以買一棟獨立房爲例子:買價爲50萬美元,全現金,所有數據均爲估計價)

買方的過戶公證費(Escrow fee) $1250

房屋檢查費 (Home inspection fee) $350

文件准備費 (document Prep) $80

文件公證費 (Notary fee) $120

經紀公司的法律規範監督費(regulatory compliance fee) $250

轉戶費 (Transaction coordinator) $500

郵費 (Messenger service) $50

一年的房屋保險費(火災保險)(Hazard insurance) $800(不同的保險公司費用不等)

以上費用合計大約爲 $4100

簡單粗略的計算方法就以房價的1%來估計 ($5000)

另外還需預付部分地産稅(Property tax)和社區費HOA(Home owners association fee)

每年的地産稅大約是房價的1.3-2.0% $6500-$10000

各地各區都有不同的稅率,地産稅每年分別在十一月和二月分兩次支付。在不同的月份買房,所預付的地産稅也不同。

社區費在不同的小區有不同的費用,每月從$0到$500不等(大多數在$100到$200之間,也有少數超過1000美元的)

一般來說,連體房(townhouse)或公寓房(condo)的社區費較高,但已包括了火災保險。

如果需要貸款,買方還要支付一筆貸款所牽涉的費用,大約是貸款額的1%-2%不等。

外國人買房可以根據個人的情況貸款到50%左右,(但現在卻很難找到這樣的貸款行)

21 個步驟完成買房的過程

1.與你的房産經紀人討論購買要求

2.由銀行或貸款公司提供貸款資格審核證明

3.申請正式貸款提前批准信

4.選擇想要買房的地區,房屋種類

5.經紀人介紹看房,選房

6.填寫買房出價合約書-付定金支票

7.定金支票存入第三方公證托管公司(Open Escrow)開始工作

8.做房屋檢查

9.要求維修

10.審儔衎峖U項結果報告

11.審儘羶P公證托管書上簽章

12.審儕e期屋主(産權)報告

13.審墨桼ぜ邠d報告

14.購買房屋保險

15.簽署貸款資料

16.公證托管結尾步驟(Close Escrow)

17.最後交房檢查

18.銀行放款

19.資料登記

20.交收鑰匙

21.搬入新居


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