外國留學:利用法律來保護自己

秋天,小胡從廣州 來到芝加哥 的伊利諾伊理工學院念工商管理碩士。動身之前,小胡在網上查找了學校週圍供出租的公寓。其中有一家“布萊克學生公寓樓”,引起了小胡的注意。據網上的介紹,這家公寓離學校只有兩條街,步行只需五分鐘時間。介紹特別強調了公寓安全衛生,還附上一幅外部建築的照片,看上去十分漂亮。公寓的大部分房客都是理工學院的學生,房租每月350美元。

小胡覺得租金還算合理,便通過電子郵件通知對方決定租下一間,並答應簽訂一年的租約。小胡到芝加哥後,入住這家公寓,發現週圍環境和網上的描述出入不小。這棟建築裡裡外外都比較破舊,門窗大概幾十年沒有更換,已經相當老化。更令小胡擔憂的是安全問題。街上老有些黑人閒逛,令她天一黑便不敢出門。不過,剛剛開學,末狺Q分緊張,小胡無暇顧及安全問題。

有一天,小胡回到公寓時,發現門前停著幾輛警車。一位學生正在和幾名警察在走廊裡交談。從那位學生的談話中,小胡知道原來公寓樓裡面發生了盜竊案。盜賊破門而入,偷走了那位學生的手提電腦。第二天,小胡收到一張征集簽名的通知,強烈建議樓裡的所有房客要求房東給公寓樓的大門加鎖。小胡毫不猶豫地簽上了自己的名字。但是,幾個星期過去了,公寓樓的大門仍然沒有加鎖。在此期間,又有房客被盜,好在損失不大。

眼看期末考試就要到了,小胡經常在學校的圖書館用央C隆冬季節,下午一過五點鐘,天便黑下來。小胡經常提心吊膽地從學校走回公寓。這天晚上,當她回到公寓樓時已經將近六點鐘。象往常一樣,公寓樓門大開。雖然房客已經向房東反復要求給樓門加鎖,但房東顯然沒有對此做出反應。小胡的房間在二樓。當她從樓梯轉進二樓的走廊時,猛然發現一個黑人從自己的房間出來,手裡提著小胡的手提電腦。二人撞個正著。小胡驚得目瞪口呆。黑人幾步竄到小胡面前,抓住她的手提袋。小胡一聲尖叫,本能地護住自己的手提袋。黑人惱羞成怒,把小胡推下樓梯,搶下錢包,然後奪路而逃。

鄰居聽到動靜後,打電話報警。小胡被救護車送到醫院。經過診斷,她全身幾處肌肉挫傷,左腿骨折,在醫院住了一個星期,差點錯過期末考試。出院後,醫院和醫生的帳單跟著就到了。好在小胡在學校有醫療保險,不用自己支付數千元的帳單。但小胡的手提電腦、手飾和一些現金卻被搶走,總計損失達4千多美元。事發後,小胡再也不敢回布萊克公寓居住。在朋友處暫住了兩個星期後,她搬到一處安全的公寓。

從布萊克公寓搬出後,小胡幾番打電話到警局詢問盜賊是否落網,總是沒有下文。她預感到,靠警察抓住盜賊追回電腦和其他物品的希望已經不大。但她覺得由自己承擔這些損失太不合理。她找到律師,希望通過法律手段讓布萊克公寓承擔自己的經濟損失。

按照大部分州的法律,房東沒有義務保護房客免受刑事犯罪的侵害。但是,這種通例並不是沒有例外。其中一項例外就是房客遭受可預見的刑事犯罪侵害。所以,此案的關鍵在于,小胡所遭受的傷害是否具有可預見性。

在本案中,布萊克公寓所在的地區屬于刑事案件多發區,經常發生盜竊、搶劫等案件。在襲擊事件發生前,公寓樓已經出現過多起被盜竊事件。而且,公寓的房客曾經簽名要求房東給公寓樓門加鎖。在這種情況下,布萊克公寓的房東知道或者應當有理由知道房客面臨的刑事犯罪威脅。換言之,布萊克公寓的房東可以預見到小胡所遭受的刑事犯罪傷害。

布萊克公寓的房東申辯道,刑事犯罪不是他所能控制的,所以法庭不應當把防止刑事犯罪的責任放在他身上。法庭拒絕了這種辯護。雖然刑事犯罪不在房東的控制之內,但公寓內發生刑事犯罪的可預見性使房東具有了保護房客的責任。在刑事犯罪頻發的地方,象布萊克公寓,房東有義務採取合理的安全措施,以減少房客遭受刑事犯罪侵害的機會。如果房東預見到或者有理由預見到刑事犯罪將會發生,卻沒有採取合理的安全措施保護房客,便是失職。

在本案中,房東給公寓樓門加鎖並不是很難做到的事。但事實上,房東卻對房客加鎖的要求置之不理,使得公寓內的安全沒有得到任何改善。從另一個角度講,如果在發生第一起盜竊案後,房東聽取房客的要求,及時給樓門加鎖,房客小胡可能就不會在公寓內受到這樣嚴重的傷害。因此,布萊克公寓的房東在預見到犯罪將會發生的情況下,有責任採取相應的安全措施。房東沒有履行自己的責任給樓門加鎖,這是一種失職。而且,房東的失職促成了小胡所受的傷害。法庭判定,布萊克公寓必須賠償小胡在盜竊案中遭受的所有經濟損失。

小胡在異國他鄉遭受犯罪的侵害,最後利用法律手段追回了經濟損失,也算是不幸中的萬幸。刑事犯罪的受害人經常無法挽回損失,主要原因在于罪犯逃匿或沒有賠償能力。但是,中國有句古話,“跑了和尚跑不了廟”。在無法從罪犯那裡獲得賠償時,房客受害人就要考慮房東的責任,在特定條件下可以從房東那裡追回損失。

法律要點:

物權法上,房東和房客之間的權利義務往往是事先明確約定在租約中的,其中包括保證條款。

保證條款有明示和暗示之分,如果房客安全保證沒有事前明確寫進租約,那麼只有房東預見到或者有理由預見到刑事犯罪將會發生,卻沒有採取合理的安全措施保護房客時,才是違反責任。



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