美國休斯頓房價狂跌

美國 科羅拉多 州首府丹佛 市一棟待售的獨棟房屋前,打出“已降價”的標志

     

  惱人的積壓房源

  

  雷曼兄弟預計加州等地未來幾年房價跌幅可能超過16%

  

  休斯敦 ,這個位于美國得克薩斯 州東南部的城市有麻煩了。它的麻煩在于待售房源,換句話說,就是大量空置而又賣不出去的房屋。隨著有效的購房需求越來越少,積壓的房源越來越多,美國的其他釵h大城市也都面臨著同樣的難題。

  

  積壓房源居高不下

  

  根據全美地產經紀商協會(National Association of Realtors,NAR)10月24日發布的最新數據,9月份的休斯敦有440萬套房屋待售,而這個城市一年賣掉的房屋不過504萬套,這意味著即使沒有新的待售房源,把這些積壓的房源賣掉也需要花上整整10個半月。與此同時,獨棟房屋的現有供應量則需要10.2個月才能被市場完全消化。這是自從1988年2月份以來的最高數字。而在2005年美國房地產市場的繁榮期,當年1月份的待售房源僅僅相當于3.6個月的售房量。

  

  由于次級貸風波的緣故,房屋貸款機構已經紛紛提高了放貸的門檻。這顯然使得房屋的銷售數據更加難看,對消化積壓房源也毫無好處。但NAR表示,相對而言,購房者們現在已經不像前一段時間那樣難以獲得貸款。“受到抑制的購房需求一旦開始回升,我們將會看到待售房源的積壓情況有所好轉,同時房價也就會隨之慢慢上升。”NAR的高級經濟學家勞倫斯·雲(Lawrence Yun)在10月24日發表的一份聲明中表示。

  

  但其他一些人可不像他這麼樂觀。畢竟,房價還在下跌。仍然是來自NAR的數據,9月份的全美平均房價較一年前下跌了4.2%,目前約為211700美元,而這無疑是需求疲軟的一個明證。房地產咨詢機構Rating Insights公司的總裁喬納森·斯莫克(Jonathan Smoke)認為,現在的房價仍然偏高,因此房源積壓的數量仍將維持在相對較高的水平。

  

  

  房價不斷下滑

  

  在這些為積壓房源所困擾的城市中,情況最嚴重的是洛杉磯 、芝加哥 和邁阿密 。根據位于舊金山 的房產經紀商ZipRealty所提供的數據,佛羅裡達 州的坦帕 市、亞利桑那 州的首府菲尼克斯 市、華盛頓 、得克薩斯州 的達拉斯 、馬薩諸塞州首府波士頓 、加州首府薩克拉門託 ,還有休斯敦,則分別佔據了榜單前十名的其他位置。

  

  在洛杉磯,超過10萬美元賣不出去的獨棟房屋構成了全美國最大的一塊積壓房源。這一數據比起去年來上升了21%。為了將手裡的房子拋售出去,賣家們不得不降低房價。從剛剛在市場上掛牌幾週的房子,到已經幾個月無人問津的住宅,現在洛杉磯幾乎一半的待售獨棟都已經降價。

  

  芝加哥的情況也釦饈鉬〝問題。與邁阿密或者一些南加州城市不同的是,芝加哥並沒有經歷特別典型的房地產繁榮時期,也沒有像很多其他城市那樣因為過分的投機性房產投資,並最終導致房市的修正。但過去一年裡,這裡積壓的獨棟房源還是大幅增加了17.2%達到82839套。ZipRealty的首席執行官派特·拉辛斯基(Pat Lashinsky)表示,這也傅膆雈X,即使在芝加哥這樣的城市,房屋的買家和買家也因為全國性的房市萎靡而變得格外謹慎。

  

  從某種角度來看,休斯敦的情況與芝加哥差不多,盡管積壓房源居高不下,但房價卻也同時顯示出強勁的勢頭。今年第二季度,全美的房屋中間價同比下降了1.5%,而芝加哥的卻上升了1.7%,休斯敦的也上升了1.4%。但分析人士表示,盡管這些地區的經濟前景相對看好,房價也還在上漲,但過高的積壓房源還是使得它們成為買方市場,買房者可以有充分的空間來討價還價。

  

  賣家猶豫暫緩掛牌售房

  

  相比去年休斯敦的積壓房源增加了15.8%,達拉斯的情況不錯,積壓量比2006年9月份還下降了2.4%,而且今年第二季度達拉斯的房屋中間價也上漲了1.7%。此外,波士頓的待售房積壓量更是比去年同期降低了5.8%。“這是個不錯的信號,”拉辛斯基表示,“釵h人已經開始意識到待售房屋的積壓問題,因此在考慮是否要將房屋立即掛牌出售時要比以前慎重了。”

  

  當然,無疑會有一些“死硬”的賣家,但這可能難以改變整個市場的格局。

  

  雷曼兄弟的國債分析師傑克·馬爾維(Jack Malvey)等人在本週剛剛出爐的一份報告中指出,商業銀行、美國聯邦國民抵押貸款協會(Fannie Mae)、聯邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac)以及國債保險公司等都會受到次級貸風波連累,2008年房貸損失可能約500億美元,未來5年美國房貸損失更可能多達2500億美元。

  

  報告還稱,次級房貸市場損失最大的未知數就是次級貸違約的數字。而由于會有大量的房屋因為次級貸違約而被法院拍賣,加州、佛羅裡 達州 等市場未來幾年房價跌幅可能超過16%。

  

  在全美積壓房源數前10的城市中,8個城市已經有至少40%的待售房源降低了掛牌價格,而分析人士認為,會有越來越多的房屋賣家開始降價,並把房價降到現在市場難以想像的低價位水平。ZipRealty認為,35%∼40%的數字應該表明市場比較接近均衡狀態。

  

  在這種情況下,買家無疑可以從中得到不少實惠。賣家們必須意識到市場上嚴峻的競爭,而買家應該知道自己有足夠的能力向賣家施壓,拉辛斯基說,“這會是一個非常有趣的市場。”

  

  菲尼克斯市的布拉德豪德房地產公司(Bloodhound Realty)的格雷格·斯萬(Greg Swann)上週與一名客戶一起去看房,房子的標價是45萬美元,這位想買房的客戶問,“我們能不能10萬美元就把它拿下?”盡管斯萬認為這樣的事情不太可能發生,但他承認其中存在很大的討價還價空間。

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