買房出租的困惑

多年以前,新澤西 一些先“富起來”的移民 美國 的華人,看準了生財有道的投資:按揭買房子來出租。然而時到今日,想要將按揭的房子高價出租或者轉手賣掉,已變得越來越難了。有些獨立House出租的廣告,登了數個月還是租不出去,那是因為租房者,如今有了太多的房子來對比、選擇──

 

  

  買房出租的困惑

 

  新澤西投資理財系列之二

  

  

  房子久久租不出

  

  房東日日有壓力

  

    一位老移民對記者說,多年以前,他們剛剛來到美國的時候,出租的房子還不多。房東幾乎都不用在報紙上登出租房子的廣告,就把租房啟事隨便往哪一貼,或者是朋友出去幫著這麼一傳,立馬就租掉了。因為沒有太多的選擇,房客居住相對穩定,不用陷入經常換房客的苦惱。

  

    可是,房東張太太就沒有這麼好運氣了。已經有自家住房的張太太,于幾年前貸款買了一棟獨立House來出租,本想以租金來還貸、抵稅,可是她的房客很不飽和,有時房子空了很久也租不出去,廣告也打了,也有人來看了,可是有些時段,應付了看客一輪又一輪之後,還是沒有租出,搞得張太太很吃力地在還貸。張太太說,她已經考慮登廣告賣房子,因為房客不穩定的因素,她無力再承擔這棟房子的投入。

  

    原來,張太太的房子租不出去是有原因的,一是學區不好,二是環境不好,太靠近主幹道。三是租金太高,租完一棟每月要將近$3000。而且,兩家分租又只有一個廚房,要共用,因此,有能力租的屬于家庭組合的客人又不願意租,單身的又不需要這麼大的面積,也負不起這麼高的房租。種種原因合在一起,難怪張太太的出租屋裡來的只是看客了。

  

    張太太對記者說,由于“共同的目標”,她和很多房東常常聚在一起議論關于房地產的事,像她這樣情況的房東也有不少。她很後悔當初買房子的時候沒有考慮得很多,頭腦發熱,看到人家這樣作就跟著,以為可以“發財”,誰不知倒是給自己帶來了壓力。

  

    近幾年來,全球房價快速上漲,相對于對房產市場缺乏深入研究的房產投資新手而言,面臨投資損失的可能性往往會增大。因為,釵h人都自我感覺是投資房產的內行高手,只要將所購房產轉手賣掉,就可以輕輕鬆鬆地穩賺一筆錢。現在,有這樣想法的房產投資者依然不少。

  

    如何避免在高位買入,又要懂得適時拋出,這是一個說起來容易做起來難的事情。另外,如果你是想賺快錢,那現在的房產市場景氣度已今非昔比,房價的套利空間已大幅縮減,投資房產有可能會變成長線投資,這與你的初衷相去甚遠。

  

    因此專家忠告,在做房地產投資決策時,要先“做好末牷芋C如果你覺得房價不合適的話,要學會馬上離開房產市場。當然,在經歷了過去幾年的全球房價高漲熱浪之後,買賣房產的投資者往往不能理性地面對房產價格。

  

    況且,房產投資者進行投資不僅要了解房產的貸款利率,而且還需要對房產投資的其他項目作出估計,如房產投資的稅收、保險、水電雜費、維護費、廣告費和其他費用。如果你計劃出租房子,還得了解房產所在地區的普遍房價;如果房價下跌了,你還應當預期房租還會不會下跌。

  

    格林斯潘當天在懷俄明 州傑克遜 谷地舉行的美聯儲研討會上發表閉幕講話時表示,美國房地產市場的繁榮最終將不可避免地降溫。作為市場調整的一部分,住房交易將從目前的歷史最高水平下降,房價上漲速度會放慢甚至回落,利用住房市場生財的人的個人消費能力也將下降。他說,至于住房市場降溫會在多大程度上影響美國的消費,目前經濟界還存在分歧。

  

    格林斯潘在前一天的講話中也曾提醒人們,不要認為當前美國住房及其他投資的價值只會上升不會下降,歷史已經多次對這種樂觀情緒給予了打擊。

  出租屋主人無暇打理後院,承租者又認為環境管理是東家的事,與己無關,因此一些出租房的院子常是一片荒蕪,引來鄰居不滿。

  

  

  從美麗房東變成了長臉怨婦

  

    住在北愛迪生的劉太太,在新澤西待了5年了。5年前,她來美國探夫,並生了一個兒子,做了漂亮媽媽。因為丈夫收入不是很高,他們只能租著公寓住,也還算溫馨快樂。

  

    可是,朋友的“發財事件”,讓劉太太眼睛一亮,計上心來。從此也告別了溫馨的生活。

  

    原來,她的一位朋友于10年前,美國房地產業處于低谷時,以20萬美元買下了一棟四室兩廳的二層小樓,幾年後又可以以兩倍以上的價格賣出。

  

    于是,劉太太立馬要先生貸款買房,也想在若幹年後高價拋出大賺一筆。她先生說自己每月才收入3500美元,要還貸很吃力的。于是劉太太想了一招:把一樓租出去,用租金還貸,說是她不愁沒有房客。

  

    房子貸款買下了,是一棟兩層帶地庫的房子,劉太太馬上去登了租房的廣告。于是由房客變成了房東

  

    記者動了心,于是四處看房子想搬家,但隨便找一個三室一廳的房子對方開口就要60多萬,而最虧之處在于,新買房屋的房產稅會很高。

  

    2005年,有不少人賣了房,暫時租公寓住,等房地產市場下跌時再買房。記者的朋友斯蒂夫的父親是北歐移民,靠多買房出租以及看準時機買進賣出成了百萬富翁,斯蒂夫本人也因此成了億萬富翁,他在海邊住著豪宅,另外還有3棟房子加8套公寓出租,每年僅靠部分房租就可以供兩個子女上名牌大學。

  

  在多處比較之後,不少租房者最後會放棄獨立House,而選擇管理規範的公寓。

  
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