在美國當房東(一)


(一)

今天我的第三个出租房房客入住了。我这新房东也要休息一下了。文学城的投坛让我收益巨大。我把我这两年走上房东之路的过程和见识写出来,也让想当地主的朋友们借鉴。望各位大师不吝指教。

   

两年前我积极鼓动老公把自住的旧房换成了新房。新房卧房宽敞明亮,衣帽间可以走进,浴室也和老公各有各的洗脸池了。住的舒服,心情也很舒畅。五六年前,房价离奇,以为这辈子就只能住在老房子里了,不可能再换房了. 没想到房价大跌,我的换房梦竟得以实现.

   

换房后没事的时候开始关心未来的理财和退休计划。文学诚的私房小菜看完了常来投资理财闲逛。看到各位大师,地主们的理财文章,开始动心买投资房. 有一次看华盛顿邮报得知有redfin. 发现它提供很详细的房屋信息,便开始研究房市。先是看open house, 了解行情后开始让经纪人带着看自己感兴趣的房子。

   

那是2010年中,好价钱的都是短卖。暑假回国前看中了几个连体房,连给几个offer都没拿到,到后来把contingency全去掉了也没用。等到暑假回来后,决定将新房做HELOC, 然后用HELOC贷出的现金去make offer 试一试。

   

现金果然是王,第一个offer 递上马上就被接受了。可是事情并不顺利。房检时发现问题太多,卖主不愿降价,最后告吹。此房后来不久被foreclosed. 银行刷了油漆,加了两万后上市买出。我们损失了几百元房检费。

   

快到年底时,又有一房在我的雷达上出现。是个银行已经批准了的短卖房。马上让经纪原价递上现金offer. Offer被接受了。第二天卖方经纪问,能否降低offer,少$5000,但是另外签约给卖方经纪$5000 作negotiation fee?

   

原来银行批的价钱比listing低$5000. 卖方经纪抬高$5000 上市,收到offer 后再向买家讨$5000钱, 你要是不愿意就得不到那房. 想想我还是出同样的价钱,也只好答应了,只是总觉得那经纪不地道。那经纪来自俄国,人挺恶劣的。他还想尽办法赖我经纪人的钱,过户时还和settlement agent 大吵一架。

   

那房的房主也是俄国人.女的在世界银行工作, 男的失业在家. 看起来不错。他们把utility room 自己装修了,但把水源开关和sump pump 全封在墙里,房检时找都找不着。后来把墙锯开才看到。过户前他们想要继续住在那里.他们的经纪要我们比市价便易$200回租给他们. 我的经纪认为可以. 我没同意。一嫌价低, 二觉得让原房主住在里面不舒服就好像人家还是主人,三觉得房子应该好好整修一下, 四是请教了投坛各位都说这是银行不允许的. 于是我就拒绝了他们.

   

我的第一个投资房就这样买下了。我和老公也开始走上了修房和做房东的道路。从坐办公室的人士变成修房整屋的handyman。开始与社会上形形色色的人打交道。

 

(二)

第一次出租房子:


   

我们的第一栋投资房是个很飘亮的维多丽亚式的三层连体房。买的时候想着将来退休后能自己住,或给孩子住。我们第一次开车路过那儿时,女儿见到曾对我说要是将来她能有这样漂亮的房子就好了。那时候还没想要买投资房呢。

   

不过房子漂亮归漂亮,毕竟是短卖房,老公和我两人化了一个多月才整修好。好在离家只有五分钟路。吃了晚饭去可以干到半夜回来。烟囱和洗地毯请了人,其它都自己琢磨着干。第一次铺了厕所的地面。第一次把浴室的瓷砖洗的比自家的还干净。第一次把后院的地砖给重铺了。干的很辛苦,可是挺来劲的。好多事情都弄清楚是咋做的,以后有问题不管是请人还是自己做都心中有数。
 
   

终于房子可以上市了。那晚我们照完像,在刚清洗好的地毯上躺了半天,舍不得离开。就好象是要把辛苦养大的飘亮女儿嫁出去一样。两人想象着会是啥样的人来租房,每月可以赚多少钱,第一次赚的钱上餐馆还是买 iPad 。

   

当天半夜我上了 craigslist 把广告登了出去。接下来的周末来了很多人看房。有一个女士是在县里开校车的。有三个小孩。丈夫在医院里做 physical therapist , 看了马上表示想要。我给了她申请表,并约好第二天再碰头。

   

第二天她准时如约。递给我一个大信封。信封内是填好的她和他丈夫的申请表,两人工资单的彩色复印件,及四张崭新的 $20 美元申请费。我快速瞄了一眼申请表,见收入超过我的要求许多。哇!看来是个 dream tenant!

   

一到家,我马上拎起电话,给她们现住的公寓打电话。对方一位女士接了电话。我随接向她打听该租客的情况。回答 : 挺好,已经住了五年了。没有欠租。

   

工资单清清楚楚,交租子没有问题,看来就是他们了。 但是我还想试用一下大家推荐的 ctcredit 查租客背景的网站。我前几天刚把帐号弄好,并且通过了上门检查。那是我第一次查别人的信用。我小心翼翼地把他们的姓名地址打入网页,核实两遍,再按下递送键。几秒钟后,报告就出来了。

   

出来的报告是五颜六色的。红的,绿的,黄的,象交通灯似的。还有 STOP 标志。好复杂呀。于是慢慢琢磨它们的意思。先是看到信用分数了, 471 分!然后发现被驱逐计录和讨债纪录!我的天哪,这么会是这样? ctcredit 不会弄错了吧?那公寓不是说她们蛮好吗?

   

忽然想起法院的纪录是公开的,谁都可以查到。我于是上了法院的网站将她的名字打入。果然有 unlawful retainer 的记录 , 而且是那公寓正在赶她们走。再把她丈夫的名字打进去,结果一样!原来那公寓没告诉我实情。他们是巴不得早点把她们赶走!亏得我查了她们的背景。

   

我把这家人拒绝。把房子重新上市。后来租给了一位单身女士。该女士在一家公司的人力资源部工作。养一条训练的很好的大狗。她入住后把我的房子弄的和 model home 一样。自己花钱把后院周边铺上白色的石子。万圣节和圣诞节的时候,她把房子装扮的整条街上最飘亮。隔壁的女主人是在 National Public Radio 工作的。我们修房时认识,成为朋友。她每次见了我就夸我的房客。去年圣诞的时候还提醒我晚上去欣赏房客布置的彩灯。那狗也好,认识我。房客不在的时候我带人去修理房子也没事。

   

童鞋们,你说我还能找到比这更好的房客吗?

   

我的第一个投资房就这样做成了。

 

(三)

我的第二栋出租房:

   

我的第一栋出租房得来不易,第二栋更是费尽周折。

   

第一栋房子租出后,我开始找第二栋。看房的范围也略微扩大。很快发现离家二十分钟左右的一个区的租售比很好。于是盯住该区。不久,一个中意的短卖房出来了。壮况很好。是个经纪人卖自己的出租房。但是价钱不是特别便宜。我就砍了一万递了上去。我经纪的另一个客户也喜欢。他也递了一份。最后的结果是房主拿到很多个offer,但我俩都没得到那房。事后交流得知那位朋友还加了几千元。

   

之后同一区里又递了几个offer未有结果。有的还加了价。其中一个说把我们的用作back up。另一个卖方经纪回话问我们能否把加的那几千给卖方而不是银行?后来有人给她更好的条件,所以还是没成。

   

我买第二栋房的这些offer都是贷款,但是没有finance contingency, 所以和现金应该是没太大差别了。可是总有人比我的更强。我唯一从不放弃的是房检这一contingency. 我看报上天天都说房市低迷,要救市,银行有大量倒闭房要出来。那房都在哪儿呀?

   

心灰意冷时,突然发现之前说把我们作back up的房子又回市场上了。于是赶快让代理联系。对方答应接受。并让我们重新填了一下offer. 房子也马上改成under contract。

   

可是卖方没给我们他们签了名的合约。那卖方经纪也从人间蒸发。我的经纪几次三番打电话,依眉儿,都无回音。非常气人。经纪打算告到经纪人协会,后来看了控诉过程要填好许证据,作罢。

   

时间又过了两个月,那个从人间消失的经纪突然冒出来,问我们愿不愿替卖方付第二贷款银行的两千多元钱?哈!幸亏我们没有去告他!我喜出望外,回答可以考虑但要等所有银行批了后再作最后的决定。然后他又消失了。又过了两个礼拜,我的经纪突然收到该房的过户公司的email,说银行批了,而且只有一个银行,十天内过户。那经纪也冒出来把卖方签了字的合约给我们。

   

我们被搞的一头雾水。明明是两个银行,咋变成一个了?另外十天内过户简直是开玩笑。我们那个offer是要在银行批准后有30天时间贷款的。后来发现银行其实在两星期前就批了的,他们过了两个礼拜才通知我们,不知搞的什么鬼!

   

没办法,想要房子就只好让人牵着鼻子走。我赶紧找朋友连夜办贷款。结果一星期后贷款办的差不多了,那经纪又突然告诉我们银行同意延期30天,并问能否回租给卖方。我以银行不允许为由回绝。

   

终于等到要过户了。通知对方后,我们怀着迫切的心情在过户的前一天上午去做最后walk through。走进屋里一看,卖方竟然一丝未动!

   

我们一下呆了!看来我们是要遭遇最坏的结果了。我们一边做最坏的打算,一边赶快给他们发警告:如果房子不空,就不会过户!到了晚上, 我和老公去观察,发现他们终于开始行动。

   

第二天过户前再去看,发现还有一个房间未动。我们到了过户公司后等了许久卖方也未到。卖方的经纪办公室就在旁边。那经纪看上去六十来岁,很职业,风度的。怎么也想不出会是那种玩游戏的人。他想让我们先把我们的文件签了,他等卖方来了再让他们签。我们没同意。我和老公出去在星吧克坐了两个小时,过户公司快要关门了,终于把卖方等来了。

   

那是一对劳模夫妇,不会讲英语。

   

那个过户公司的律师会讲西班牙语。他已了解我们的情况。他用西班牙语与那对夫妇交谈了一会儿。然后告诉我们他们的情况。说是他们太忙了,干两份工作,这两天又有一事去上法庭,所以没来得及搬家。并说这时他们的孩子们正在家里搬家。他们保证当晚把房子搬空,把马桶都刷干净。听这律师说得很有信心,我们也就答应签字了。过户时卖方连钥匙也没带去。

   

当天晚上,这一家老老少少,终于把房子搬空,把地板拖的干干净净的,把钥匙交到我们手上离开了。

   

走进这房,我们一声叹息:买房真是不易!



河水清清     《新房东上路记》


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