北美購房記

在美國買房,不僅能擁有房屋所有權,也能擁有土地的所有權。但美國絕大多數州法律規定,購房並不意味著可以獲得移民機會。金融危機後,外國人想通過貸款在美國購房的難度增大。有很多朋友關注在美國買房首付及貸款的相關事項,今天本姑娘就自己的親身買房經曆,爲大家支招美國購房攻略。

在美國,一般走廊、地下室、小閣樓、花園、院子都不在房屋的銷售總價之內。每年政府按市場行情來估價,然後根據估價繳納房産稅,金額按照估價總值的1%-6%不等。美國絕大多數州法律規定,購房並不意味著可以獲得移民機會。

其實美國買房更多是依賴于第三方——經紀人,還有各種“檢查”。圍繞這兩點,總共有12個步驟,基本上就包括了所有買房的主要方面。



美國買房12大步驟



1、雇傭房地産經紀人 Find a Real Estate Agent

美國法律規定買方經紀人一定要代表買方的最大利益。經紀人都有經過嚴格的考試, 獲得本州的房地産經紀執照才可以從事房地産買賣。每一個經濟都必須加入各州房地産經紀人公司, 遵守行業法規。在經紀人代表你看房之前,一般要簽一個買方的代理協議。買方不用付任何傭金,按美國慣例由賣方負責買賣雙方經紀人的傭金。

2、經紀人介紹, 選房, 看房 Showing the Property

經紀人會根據你的購房要求幫你選擇合適的房源,陪同你看房直到你滿意爲止。

3、簽訂買房合約書,商定價格 Making Offer

選定目標後,買方經紀將對該房産做綜合評判和市場分析,給出具有實際參考價值的估價,請您決定針對賣方價格做出的對自己最有利的買價和條款。買價和所有條款組成的文件即購屋的意向合約。經濟人幫助與賣方協商價格,填寫購屋的意向合約書,爲買方爭取最好價格。賣方收到買家的出價, 意向合約和資金證明後可能還價Counter Offer,買方經紀人將以客戶利益最大化爲原則,代表您與對方進行反複談判,直到取得滿意結果。

4、定金存入第三方公證托管公司,進入過戶交易 Open Escrow

美國的房屋買賣要通過第三方公證托管公司Escrow Company完成,以保證買賣雙方的利益。意向合約經談判後的修訂變成正式購屋合約,與您的定金(慣例約爲房價的3%)一起進入公證過戶公司,定金會放在專門的信托帳戶保管,由過戶公司主持進行相關産權轉移,稅務支付,交易法規的執行,文件簽署,資金交割等。

5、房屋檢查 Home Inspection

由買方雇請獨立的有執照的房屋檢查公司,對所買房屋的地基,結構,屋頂,設施和水電氣等進行全面的檢查,出具房屋檢查報告,任何發現的問題都可以與賣家協商,以保障買家的利益。根據具體情況,賣家可以選擇全部維修,部分維修或者貼補全部或部分維修費用;賣家也有權在達成交易合約時以不做任何維修爲條件。買家也有權因發現不可接受或不可能修好的嚴重狀況而取消交易。

6、貸款和估價 Mortgage Loan Processing &Appraisal

如果需要貸款,整體購屋交易的時間從進入過戶交易算起,至少需要30-45天。貸款銀行要由認證的第三方評估機構對房屋進行價格評估。評估報告由第三方評估機構提供。如果評估價格比成交價格低,可以和賣方協商價格。而一次性現金買斷只要資金已在美國,通常20天以內,最快可一個星期完成所有手續。

7、審儔衎帠孎i Review Seller's disclosure

美國加州房地産法很保護買方利益,賣方需要提供很多關於房子的報告。例如:前期屋主 ( 産權 ) 報告,白蟻報告,地區自然災害報告,含鉛塗料報告,周圍汙染物報告,賣主所知道的房屋任何問題的報告,等等(這個報告要求賣方要如實填寫,如有不實,交易後買方很有可能勝訴要求賠償)。如有問題要求賣方修理。這些報告的費用一般由賣方提供。

8、取消意外限制條款 Contingency Removal

爲保護買家權益,我們在請你出價時,會建議您在合同媬嚝雂T個意外限制條款,A.在房屋檢查有嚴重問題,B.貸款得不到批准,C.估價報告遠低於買價的這三個非本人主觀意願的情況之下,可以中止交易,全額拿回訂金。(現金買家不適用貸款限制條款)一般在簽約後17天之內,這三個問題不複存在,買家就需要簽署取消意外限制條款。取消意外限制後交易才能得以保障。

9、白蟻檢查 Termite Report

加州房屋以木質結構爲主,房屋交易前法律要求必須做白蟻檢查。慣例做法是賣主在交易的最後步驟之前請白蟻檢查公司出具報告,如需殺除白蟻,將根據買賣合約簽訂條款來執行。

10、做簽字前房屋的最後的檢查 Final Inspection

由經紀陪同對房屋內外作最後檢查,確認維修項目和白蟻項目如約完成。

11、購買有關保險 Home insurance

主要是火險和責任險。50萬的房子在每年$350美金左右。

12、如有貸款,簽署貸款文件,付齊房款 Close Escrow

交收鑰匙,通知水電氣公司變更屋主資料,您正式成爲新的主人。大約一周後,你將收到産權證及所有權保險單。



地段、地段、還是地段!



繁華都市比偏遠地區房價貴上一兩倍很普通,就是同一個大都會地區不同地段也可能一個天上,一個地下。房地産經紀人在向購房客戶推介産品時,常常把一句口號挂在嘴邊:Location, Location, Location! 地段,地段,還是地段! “離城20分鍾車程!” “地鐵站僅隔三個街區!” “購物中心開車5分鍾!”“學區本地排名第一!”等都是常見廣告用語。

前不久我在舊金山灣區了解當地房市,親友告訴我距離伯克萊不遠的一個城鎮叫核桃河(Walnuts Creek),環境優美,治安良好,交通方便,獨棟房價比市區動辄百萬以上便宜一半左右。在網上一搜,跳出來的圖片和價格令人興奮不已,三臥兩衛雙車庫10年新獨棟房價僅20萬美元左右!就在我尋思哪一棟更加適合的時候,一行小字落入眼簾:(Walnuts Creek) McDonough, GA,這只是亞特蘭大東南的一個小鎮,哪堨i以和寸土寸金的舊金山灣區相提並論!

當你決定了要在某地買房,找一個信得過的當地房地産經紀至關重要。一個好經紀人不但可以幫你搞定所有與交易有關的必要手續,他/她還會提醒你沒有想到的問題,防止以後出現麻煩。



交易當中最重要的是首付和貸款



前幾年房市牛的時候,貸款機構甚至推出過零首付來吸引客戶。現在則不然,很難找到哪家銀行願意爲要求5%甚至10%首付的客戶貸款,20%的首付成爲常規。一棟30萬美元的房子(全美新屋房價中間值去年一年內在20萬上下波動),意味著成交的時候你要付給房貸公司6萬白花花的現銀。

接下來是貸款利率。貸款有固定利率和浮動利率兩種。浮動利率通常是在起始的三年或更長期限內給你一個較低的利率,過了這個期限之後每年根據某個金融指數(例如國債利率)的升降調整當年的利率,所以借貸方要有在占了便宜之後吃大虧的心理准備。

固定利率期限以15年和30年爲常見,也有更長或較短的。美國人常常選用的30年期房貸爲例,今天的利率在4.25%-5%之間,不同貸款機構有所不同,折合年利率之後,以30萬的房子爲例,月供大約在1250到1350美元之間。

貸款公司還會給你一些選項,最主要的是所謂點數(Points),也就是你手頭有現款可以付給銀行,用來降低貸款利率。比方說你有2400美元可以立即支付給貸款銀行,銀行給你一個點數,你的利率會降低0.125%,算下來月供可以減少18美元左右,30年下來可以節省6480美元。

過戶的時候要支付貸款手續費,24萬美元的貸款手續費在1000到2000美元之間。過戶費還包括由貸款機構替你代繳的房産交易稅,這個稅多少各地不同,一般都在1%以下,有的地方免征。其他的費用包括估價費、勘查費、産權保險費、登記費,還有預繳的年度災害保險費等。通常30萬美元的新房過戶時各種雜費在5千到1萬美元之間。至于經紀人的收益,則是從賣方那堮釭滿C按照美國的通例,賣方要從房價中拿出6%,平分給賣方和買方的經紀人。經紀人在不景氣的時候,或者競爭激烈的情況下,有時也會降低抽頭的份額。

如果你要買的是舊房,別忘了還要雇傭房地産專業律師審查原戶主的貸款償付情況,雇請專業人員檢查房屋結構、易損部分完好程度,以及蛀蟲損傷、地下氡氣等有害因素。這些雖然是要花錢的,但是通常可以從賣主那媕繸o降低房價的好處。

最後要記住的是,你一旦成爲了房主,地方政府就把你吃定了:你每年都要繳納房地産稅。這個稅是縣級政府最主要的財政收入,要用來支付中小學校的建設、管理和教職員工的工資(大約占到全部縣財政支出的一半),建設和管理公共圖書館和公園、體育場和其他公共休閑場所,修建維護地方管理的道路、橋梁等交通設施,以及警察局、消防隊、急救站等公共安全項目和政府日常行政開支。

該項稅收的稅率各地也不同。福利好、公共設施完善先進的地方,自然稅率就會高些,反之就較低,而且和政府效率的高低有很大關系。有的地方,例如紐約州的部分縣份,把房地産稅分成兩部分,學區建設管理一半,其它合起來是另一半。如果戶主年齡達到65歲左右(大約是可以享受社會醫療保障金的年齡),認爲你家已經沒有學齡兒童,就免交學區的那一半。一般而言,房地産稅的稅率在1%左右。如果你的房産價值爲30萬美元,你就得每年拿出3000美元來孝敬縣太爺。話說回來,羊毛出在羊身上,這些設施和服務你是一天都離不了的。

再回到貸款問題。貸款機構會把上面那些費用當中常年要付的全部加起來,大頭包括月供、保險、管理和房地産說等,這些不能超過你可支配月收入的30%。還以30萬美元的房産爲例,月供大約1350美元,與房屋有關的保險算100美元,地稅250美元,考慮其他家居支出包括社區管理費等350美元,每個月和房子有關的費用爲2000美元。也就是說,你的可支配月收入要達到6666美元,相當于稅前年薪9萬-10萬美元以上,貸款公司才會考慮給你貸款。

這塈畯攽晲S有談及你的信用記錄。如果你的信用良好,長年沒有賴賬紀錄,也沒有吃過官司,開車從不違規,連一個停車罰單都沒有或立即付清,評分達到740分以上,不少貸款公司會降低你的利率,或是減少甚至免收過戶手續費。反之各項費用都會上漲,特別糟糕的例如經常欠繳房租水電費、信用卡老是過期不付等,評分在600分以下,在目前的經濟形勢下,基本上沒有人敢給你貸款。

在美國,誠信是一種深入生活各處的評價體系。這也是與中國最大的不同之處。從平時就注重個人誠信的積累,買房時“誠信爲本”能幫你省大錢。




富雅1971     《北京姑娘美國購房全攻略》

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