溫哥華買房:價格有沒有泡沫成分

對于我這樣的平民來說,在溫哥華買房是個大事。現在買,怕跌了吃虧,不買,怕漲了買不起。


我不是房市專家,和大家一樣,主要是聽身邊朋友,園子堛漲P志們,專家,媒體,還有政府的評論。可是我發現,聽了以後更暈,有的說溫哥華房子貴,有的說還 好,有的說泡沫要破裂了,有的說房子總是要漲的,有的說中國炒房團把房價炒上去了,有的說好地點房子不會跌, 有的說離市中心遠的地方人口正在增加所以會漲價。 反正是說啥的都有,越聽越暈,越聽越迷煳。


于是自己收集了一些信息做分析。下面是分析結果,歡迎討論。


1、溫哥華房市有沒有泡沫?


藍色的線代表溫哥華從1977年以來的獨立房房價,這個nominal house price的意思就是房子平均成交價格。紅色的線代表通貨膨脹調整過以後的房子曆史平均價格。桔黃色的線是根據曆史漲幅的直線估測。


可以看到在2001年以前,房價的漲幅並不大。除去通貨膨脹外,大概每年2%上下,和溫哥華人口增長速度持平。只有在01年以後遠超估測。而從2001年以來,人口,收入等等影響房價的條件和之前比較都沒有什麽大變化。


所以我的結論是,溫哥華房市確實有泡沫,泡沫是這十年産生的。如果沒有泡沫,獨立方的平均價格應該在70-80萬比較合理。


2、 泡沫怎麽形成的?


房價上揚的最大的外力來自于政府, 具體來說就是利率。綠色的豎攔代表從1977年以來的利率。在這幾十年堙A每一次利率上漲都會讓房價下調,而利率下降後,房價馬上反彈。在2001年以 後,利率是曆史最低。在07,08年的微微調整就讓房價下滑了不少。這讓我感覺到,01年以來的飛速上漲和超低的利率有很大的關系。


比較有意思的是,06年開始美國房價滑鐵盧,跌到2011年有大概30多個百分點,正好回歸了以正常的通貨膨脹以及人口增長預測的房價。加拿大財政部長 Jim則在2006年美國領跌時宣布40年貸款等等利漲的政策。我猜測是當時政府爲了避免加拿大被美國拖下水的政策。不過這一把拐的有點勐了,在08年以 後,政府看到泡泡吹起來了,民衆負債率越來越高,幾次調整政策包括收緊貸款年限,增加首付,減小貸款人限可還是沒能制止泡泡越吹越大。


3、 泡沫會不會破裂?


既然是泡沫,就一定會消失,區別是勐的破裂,還是一點點縮小。勐的破裂起因一定是吹起泡沫因素的消失,就是加息。可是看美國的狀態,奧巴馬的意思是到2015年都不會加息,加拿大應該也會跟隨步伐。所以我感覺一夜間漲息,房價暴跌的可能性不大。


在不能加息的同時,政府打壓房價的心態很明顯,一次次鎖緊政策,除了加息,其他的手段都用了。只要經濟形式稍有好轉,一定加息。所以泡泡應該不會吹的更大了。


而從4,5月以來,銷量一直在減少。曆史上的跌市好像都是從銷量減少開始的。一些地産界利益被傷害的人士也開始喊話,說政府最新政策太苛刻,應該放寬等 等。買家都開始觀望,賣家緩緩降價,我感覺是拉鋸戰的開始。在之後的幾年堙A如果沒有什麽大的變革,房價應該會一點點被拖回正常軌迹,就是以通貨膨脹和人 口增長爲基礎的預測。


4、 影響


之後幾年的房價回歸是個漫長而且痛苦的過程。


對于賣方來說,如果是在泡沫以前買的房子現在怎麽賣都是賺的,是賺多少的問題。如果是泡泡吹大了以後買的,07-11年,那麽應該做好少賺,不賺的心理准備。除非過個5年,8年的再賣,如果現在需要賣,就把價格訂好,長痛不如短痛。


對于買方來說,投資炒房我感覺不是個靠譜的時候。如果是長期自住,看到很合意的房子該出手時還是要出手的,可以根據具體情況殺價。


中介是被傷害比較大的群體。我感覺中介應該不太在乎房價高低,而更在乎是否有交易。貴便宜個5萬加幣,也就是少掙500到1000, 沒有多大影響。而沒有交易,是吃不上飯的問題。這幾個月以來交易量比去年同期少了20%-30%,同等于這個市場萎縮了20%-30%,應該有不少中介在 爲下一頓發愁。這個拉鋸戰,鋸的是中介,回歸過程越短,中介的痛苦就越小。


5、 總結


以上推測是在已知因素下的推理,還有很多未知因素會影響經濟,進而影響房價。如美國馬上迎來的財政懸崖,中國下5-10年的經濟轉型,政治改革,歐盟能不能把自己拖出泥潭。


我覺得在經濟發展平緩,人口增長穩定,城市化早就已經完成的加拿大,炒房子不是個特別賺錢的事情。它可以是比較好的避險港。




轉自溫哥華房價  《平民細評:加拿大溫哥華房市到底有無泡沫?》

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